Conforme nossa conversa, organizei as 4 frentes de negócio em um documento visual para você avaliar com calma e compartilhar com o André e o Alexandre.
Antes de entrar nas frentes de trabalho, trouxe dados reais do mercado para dar parâmetro concreto à decisão. Esses números servem para você e para os sócios entenderem o cenário em que os imóveis estão inseridos, e o que significa mantê-los parados nesse contexto.
Fonte: Brain Inteligência Estratégica / Secovi-SP. VGV = Valor Geral de Vendas em lançamentos na cidade de São Paulo.
Nesse cenário, um imóvel sem marketing ativo leva 12 a 18 meses para vender.
Com marketing ativo e captação profissional, esse tempo cai para 3 a 6 meses.
Fontes: Brain, Secovi-SP, FipeZap, CBIC, Senior Index, Google/NAR. Dados referentes ao mercado de São Paulo, 2025.
Dos 16 imóveis no Airbnb, 15 têm taxa de ocupação boa. A kitnet no litoral é a exceção. Conforme você explicou na reunião, ela está ociosa e o público de praia gera receio, mas a meta é clara: faturar entre R$ 5.000 e R$ 6.000 por mês com ela.
O trabalho aqui é direto e de resultado rápido. A gente faz a captação de conteúdo (fotos, vídeo, drone mostrando a proximidade com a praia), otimiza o anúncio dentro do Airbnb e roda campanhas segmentadas fora da plataforma para atrair hóspedes em períodos de baixa temporada.
Além disso, conforme conversamos, a gente estrutura o sistema de remarketing automático: quem já se hospedou uma vez pelo Airbnb (e já foi validado em segurança) recebe contato direto em picos de temporada, com preço melhor, fora da plataforma. Isso gera recorrência sem depender da taxa do Airbnb.
Estimativa baseada em benchmarks de hospedagem litoral paulista. Taxa de clique: 3%. Taxa de contato: 13%. Qualificação pela IA: 20% dos contatos. Conversão de qualificados: 35 a 48%. Sem o agente de IA, os 120 contatos cairiam todos na sua mão para triagem manual.
Valor abaixo da média de mercado para gestão de tráfego pago, que hoje está entre R$ 4.000 e R$ 5.000 para o serviço básico (fonte: WiseData, Hostinger). Breakeven estimado: 7 meses.
Essa é a frente mais urgente. São onze imóveis distribuídos em 8 cidades e 2 estados, sem nenhuma venda no último ano. Conforme você mesmo colocou na reunião: "é uma despesa recorrente que consome a margem com o tempo". Os números confirmam.
| Endereço | Cidade | Tipo | Valor |
|---|---|---|---|
| Rua Marie Nader Calfat, 200 Apto 84, Ed. San Genaro, Bairro dos Colégios | São Paulo | Apto | R$ 890.000 |
| Rua Siqueira Campos, 107 Bloco 2, Apto 32, Res. París, Ed. Claude Monet | Santo André | Apto | R$ 560.000 |
| Rua Caiapós, 249 Bloco 2, Apto 303, Ed. Maria Luiza, Vila Tupi | Praia Grande | Apto | R$ 350.000 |
| Rua Francisco Nunes, 61 Jardim Califórnia | Taubaté | Casa | R$ 270.000 |
| Rua Rafael Iório, 200 Bloco D, Apto 17, Cond. Atlântico Norte, Ed. Trancoso | Campinas | Apto | R$ 270.000 |
| Rua Tiro ao Pombo, 402 Bloco 29, Apto 73, Res. Dr. Boghos Boghossian | São Paulo | Apto | R$ 255.000 |
| Rua 13 de Maio, 981 Vila Xavier | Araraquara | Terreno | R$ 250.000 |
| Rua Ventura Carneiro, 01 Bloco A, Apto 51, Cond. Santana Park, Ed. Horto | São Paulo | Apto | R$ 245.000 |
| Av. Marechal Mallet, 512 Bloco 06, Apto 206, Ed. Bonneville, Boqueirão | Praia Grande | Apto | R$ 230.000 |
| Rua Pau do Café 2, 977 Bloco 13, Apto 41, Res. San Marino I | Diadema | Apto | R$ 220.000 |
| Rua das Margaridas Tropical Ville | L. E. Magalhães (BA) | Terreno | R$ 130.000 |
| Total em estoque | R$ 3.670.000 | ||
Estimativa conservadora. "Sem ação" inclui R$ 1.000/mês por imóvel em custos fixos + desvalorização real. "Com Vistrum" assume venda de 5 a 7 imóveis em 12 meses com reinvestimento parcial.
Benchmarks de mercado imobiliário digital brasileiro. Volume maior que a estimativa anterior por serem 11 imóveis em 8 regiões. Sem o agente de IA, os 600 leads por mês cairiam diretamente na mão de vocês para triagem manual (50 a 70 horas de trabalho por mês só em mensagens).
A simples (você manda fotos, a gente roda anúncio) e a completa (captação profissional com drone, vídeo, material de nível imobiliário de luxo). Minha recomendação é a segunda. No mercado imobiliário, o que brilha o olho da pessoa é a produção visual. A campanha em si é a parte simples: qualquer agência faz. O diferencial está no material que vai dentro dela.
Esse valor cobre: captação presencial de todos os 11 imóveis (drone aéreo, fotos internas profissionais, vídeo walkthrough cinematográfico), deslocamento saindo do Rio Grande do Sul, cobrindo 8 cidades em São Paulo e Bahia, estadia de 9 a 12 dias, pós-produção completa de todo o material (mais de 400 fotos e 22 vídeos) e entrega dos arquivos editados em alta resolução. É um investimento pontual, uma única vez.
Para referência: no mercado de São Paulo, o pacote completo de captação imobiliária profissional (drone + fotos internas + vídeo walkthrough + edição) custa entre R$ 1.500 e R$ 5.000 por imóvel para projetos simples, e acima de R$ 5.000 para produções maiores com múltiplas diárias. Para 11 imóveis em 8 cidades e 2 estados, com deslocamento interestadual, estadia e pós-produção, o custo com terceirizados ficaria entre R$ 55.000 e R$ 90.000. O nosso valor é R$ 25.000 porque a captação, edição e estratégia são feitas pela mesma equipe, eliminando intermediários.
Investimento total do primeiro ano com a Vistrum (abordagem completa):
R$ 25.000 + R$ 57.600 (12 meses × R$ 4.800) = R$ 82.600
Receita da venda do imóvel mais caro (São Paulo, Rua Marie Nader Calfat):
R$ 890.000
Uma única venda já cobre mais de 10 anos de operação com a Vistrum.
E vocês têm 11 imóveis no portfólio, totalizando R$ 3.670.000.
Breakeven estimado na primeira venda (3 a 4 meses de campanha). Mesmo vendendo o imóvel mais barato (Luís Eduardo Magalhães, R$ 130.000), já cobre o investimento do primeiro ano e sobra.
Dois tornos CNC de 2019, linha descontinuada, avaliados entre R$ 350.000 e R$ 400.000 cada. Máquinas com pouco uso. Conforme conversamos, fazer anúncio aberto para esse tipo de equipamento é pouco efetivo: o público é restrito demais e o ciclo de venda por anúncio pode levar meses sem resultado.
A estratégia proposta é prospecção B2B direcionada: extração de CNPJs por CNAE (metalurgia, usinagem, automotivo), validação de perfil via LinkedIn, verificação de número ativo e contato direto no decisor da empresa que pode comprar. Você mencionou na reunião que achou essa dinâmica "fantástica" e destacou que poderia servir para a própria Celotecnologia oferecer serviços de usinagem para empresas compatíveis.
Investimento total do primeiro ano:
R$ 5.000 (setup) + R$ 14.400 (12 × R$ 1.200) = R$ 19.400
Receita de uma única venda:
R$ 350.000 a R$ 400.000
Uma venda paga 18 vezes o investimento total do ano.
E vocês têm 2 máquinas para vender.
Breakeven imediato na primeira venda. Nenhuma outra agência oferece esse tipo de prospecção: é um modelo proprietário desenvolvido pela Vistrum com base em tecnologia de extração de dados e automação de contato.
Você mencionou na reunião que nunca pesquisou sobre marketing digital. Essa comparação serve para você e os sócios terem uma base real do que o mercado cobra e do que cada tipo de empresa entrega.
| Item | Agência convencional SP | Vistrum |
|---|---|---|
| Fee mensal | R$ 8.000 a R$ 15.000/mês | R$ 2.500 a R$ 4.800/mês |
| Captação drone/foto/vídeo | Terceiriza: R$ 5.000 a R$ 8.000 por imóvel | In-house: R$ 25.000 total (11 imóveis + deslocamento) |
| Landing page por imóvel | R$ 2.000 a R$ 5.000 cada (terceirizado) | Incluso na operação |
| Prospecção B2B | Não oferece | Incluso (API + IA proprietária) |
| Desenvolvimento de app | Não oferece (terceiriza: R$ 80k a R$ 200k) | Desenvolvimento interno |
| Agente IA de atendimento | Não oferece | Incluso e personalizado |
| Remarketing | Manual, básico | Automático, proprietário |
| Prazo para começar | 3 a 5 meses (múltiplos fornecedores) | 2 a 3 semanas (tudo in-house) |
| Custo total estimado ano 1 | R$ 250.000 a R$ 400.000 | R$ 82.000 a R$ 100.000 |
| Resultado provável | 1 a 3 vendas (sem B2B, sem app) | 4 a 7 vendas + kitnet + B2B + app |
Fontes: WiseData, Hostinger, pesquisa de mercado com agências de SP. Agências premium cobram de R$ 5.000 a R$ 30.000/mês apenas pelo fee de gestão.
Esse é o ponto que diferencia contratar "alguém que roda anúncio" de ter um parceiro estratégico. Quando você vende um imóvel, não é só dinheiro no bolso. É capital para reinvestir. E quando reinveste, a próxima frente cresce mais rápido.
| Frente | Setup (único) | Mensal | Para quem |
|---|---|---|---|
| 01 · Kitnet Airbnb | Incluso na captação* | R$ 2.500 | Rodrigo + Luciene |
| 02 · 11 Imóveis à venda | R$ 25.000 | R$ 4.800 | Rodrigo + André + Alexandre |
| 03 · CNC B2B | R$ 5.000 | R$ 1.200 | Celotecnologia |
| 04 · Hospede Aqui | R$ 10.000 a R$ 20.000 | Incluso | Rodrigo + Luciene |
* A captação da kitnet pode ser feita na mesma viagem dos 11 imóveis, sem custo adicional. Custos de mídia (anúncio pago) não inclusos.
Não precisa começar tudo ao mesmo tempo. Se o momento pede cautela:
| Quem | Ação |
|---|---|
| Rodrigo | Enviar print dos resultados do Airbnb (março fechado) para análise |
| Rodrigo | Apresentar este material ao André e ao Alexandre |
| Rodrigo | Enviar referências de sites pesquisados para o Hospede Aqui |
| Rodrigo | Definir qual frente quer iniciar primeiro |
| Vistrum | Aguardar retorno para agendar reunião de kick-off |
| Vistrum | Se aprovado: cotação detalhada da logística de captação (SP + BA) |
Rodrigo, como te falei na reunião: a gente não é o tipo de empresa que vai te empurrar um produto de prateleira. Eu poderia simplesmente oferecer "campanhas" e cobrar todo mês sem resolver o problema. Mas isso não é como a gente trabalha.
Se fizer sentido, a gente constrói junto. Se não fizer, sem problema. Pelo menos você tem aqui um panorama real do mercado e das possibilidades para tomar a decisão com base.
Quando tiver conversado com o pessoal, me avisa pelo WhatsApp que a gente marca o próximo passo.
Nícolas Santos
Vistrum Marketing Digital
Essa foi a ideia que você trouxe no final da reunião. Eu disse na hora que é "uma ideia de milhões" e mantenho a posição. Você já tem a parte mais difícil: os 16 apartamentos operando. A maioria das pessoas que tem essa ideia não tem nenhum imóvel. Você já parte de uma base real.
Domínio reservado. Logo criada. Falta: a plataforma (site ou app), o sistema de gestão (check-in, check-out, reporte de problemas automatizado, NPS) e o marketing para captar hóspedes e proprietários que queiram listar seus imóveis.
O mercado de locação por temporada no Brasil movimentou R$ 12,4 bilhões em 2024 e projeta R$ 15,8 bilhões até 2027, crescendo em torno de 9,4% ao ano. O Airbnb cobra do hóspede uma taxa de 14 a 16%. Se o Hospede Aqui cobra menos, com o atendimento humanizado que vocês já praticam, é competitivo.
Projeção com crescimento orgânico + marketing. Mercado Airbnb Brasil: R$ 12,4bi (2024) projetado para R$ 15,8bi (2027). Fonte: HostnJoy.
| Indicador | Início (S2/2026) | Maturidade (2028) |
|---|---|---|
| Imóveis na plataforma | 16 (seus) | 40 a 60 (seus + parceiros) |
| Reservas por mês | 30 a 50 | 120 a 200 |
| Ticket médio por diária | R$ 180 | R$ 220 |
| Taxa da plataforma (host) | 8 a 10% | 8 a 10% |
| Receita mensal estimada | R$ 4.300 a R$ 9.000 | R$ 21.000 a R$ 44.000 |
| Receita anual estimada | R$ 52.000 a R$ 108.000 | R$ 250.000 a R$ 528.000 |
Estimativas baseadas em taxa de ocupação de 55 a 65% e crescimento de portfólio por captação de proprietários parceiros. O Airbnb cobra do hóspede 14 a 16%. Hospede Aqui cobraria menos.
Esse é o projeto que você mencionou querer deixar para a família. A Isadora com 15 anos, seu filho com 10. É o tipo de negócio que cresce com o tempo e pode se tornar a operação principal. A gente constrói quando você estiver pronto.
Vistrum · Marketing Digital & Tecnologia · Porto Alegre, RS
Documento confidencial · Preparado exclusivamente para Rodrigo Borges · Abril 2026